2018年初，祥生、融信、金科、正荣、首开等多家房地产公司喊出千亿目标；2019年初，滨江、美的、荣盛、新力等多家房地产喊出千亿目标；2020年初，佳兆业、合景泰富、卓越置业、万达、越秀等多家房地产喊出千亿目标。2018年权益口径销售额超过1000亿的开发商有19家，2019年为22家。
后千亿时代下面临的问题
随着各大开发商纷纷迈入千亿俱乐部，房地产的后千亿时代已经开启。房地产行业的投资部门正在面临着巨大的考验——一方面，每年的投资目标从每年几十个亿货值增长到现在几百个亿货值；另一方面，从前开发商企业只要筹到足够的资金，利用杠杆，净资产收益率一般都不会太低。近年来，随着行业规模和行业集中度的不断增长，类似“三条红线”的政策出台，“去杠杆、融资难”的现状导致房地产行业现金流型项目的比例逐渐降低，利润型项目的比例逐渐提高。无论是从数量还是从质量上来看，“拿地”对于投资部门都是一场惊心动魄的挑战。后千亿时代，投资部门急需解决以下几个问题。
首先，经验判断不再适用于规模增长后的千城千面。当房企规模在百亿左右的时候，投资部门会聚焦于4-5个重点城市，对于这些重点城市的宏观经济发展情况、房地产市场情况和土地市场情况都了如指掌。而当房企规模在千亿级别的时候，从个别城市向全国撒网，千城千面，以往的经验判断不再适用。
其次，线下EXCEL流程无法满足日益增长的投资需求。随着投资规模的增长，同时跟进的地块数量增多。投资人员需要花费大量时间去汇总以EXCEL为主要载体填写的营销计划、设计方案、成本计划、融资计划、财务计划、运营计划，同时还有可能出现历史文件丢失、版本错误等问题。
最后，投资阶段项目方案合理性、真实性无从验证。土地初筛后，在形成项目方案时，往往会出现城市公司人员市场信息漏报、定价范围模糊、销售排期不合理等情况，难以规避项目风险。
针对上述的这三类主要问题，我们可以通过帆软房地产投资前策分析体系中的宏观基本面监控、投资前策线上化、地块研判分析体系等信息化的手段为投资部门排忧解难。
图1 帆软房地产投资前策分析体系
宏观基本面监控
宏观基本面监控主要包括两大部分——全国房地产基本面情况和重点城市基本面情况。 
图2 宏观基本面监控
“两个供需匹配”是全国房地产基本面情况的核心，一个是土地市场的供需匹配，另一个是商品房市场的供需匹配。利用全国房地产基本面情况，我们能够根据历史走向，初步的判断出未来整个土地市场和商品房市场的发展趋势，对整个行业前景有初步认识和理解。
图3 全国宏观基本面情况
重点城市基本面情况在“两个供需匹配”的基础之上，结合一般城市发展规律，研究城市宏观经济发展情况（常住人口、人均GDP、小学生数量、三产占比等指标），从而得出城市投资生命周期的判断。
图4 重点城市基本面情况
通过宏观基本面监控，投资部门能够有针对性地制定季度投资重点策略，同时完成重点城市月报、城市生命周期判断等内容。借此将整个投资部门的视角从单个地块到放眼全国，动态监控洼地城市未来走势，将原来为了某个具体地块研判的研究变成独立性、周期性的全国房地产基本面研究。
投资前策线上化
投资前策线上化简单的来说就是将目前大多数房企的初筛表、项目方案、资金计划等投资的线下EXCEL表格线上化。投资前策线上化主要包括三个主要步骤：统一管理标准、搭建线上化管理流程、推动业务协同。首先，统一管理标准就是要统一指标公式、口径并且建立目标管理体系和动态跟踪体系。例如，规定各业务口必须在预审会前3天在系统中提交初版项目方案，在预审会前4天的时候系统会自动检测还未提交方案的部门，并以邮件、短信的形式提醒相关人员。接着，搭建线上化管理流程，根据不同房企自身的投资流程和项目方案体系量身订造属于各个开发商自己的投资前策线上化系统。最后也是最重要的一点，要让各个业务部门明确各自的职责，推动各个业务口协同完成投资前策工作。
图5 搭建线上化管理流程
各个业务口在系统中编制好相应的项目方案后，系统会自动汇总生成一份包含营销、财务、融资、计划、成本的完整项目方案。不仅能够大大缩短投前流程时间，还能根据项目方案自动生成地块研判分析体系中的本案相关数据，以便于预审、投审会上来进行方案调整。
地块研判分析体系
地块研判分析体系主要包括城市数据分析、板块数据分析、本案N千米内对比、竞争板块对比、项目竞品分析五块内容。通过这五块内容可以深度剖析本案附近商品房市场和土地市场相关信息。
首先是城市数据分析。城市数据分析的主要作用在于判断城市地价近期是否涨幅过高、城市长短期库存是否过剩以及政府限价情况是否能够接受等；接着进入板块数据分析，根据本案的相关数据，对比板块中近期土地成交价格、商品房库存、商品房成交价格与销量等数据，去检验本案方案中项目定价、销售排期是否合理等。除了板块内部数据以外，如果本案位于板块边缘，那就得参考本案N千米以内的数据对比；如果本案设计为特殊产品线，就得参考特定竞争板块的数据对比（例如别墅，在深圳就得参考尖岗山、香蜜湖等板块）。最后，找出区域内对标的项目，分析竞品的销售、产品设计等信息。
图6 地块研判分析体系
通过地块研判分析体系，预审会、投审会上能够发现项目方案中不合理的地方。例如，该板块内部最高价项目均价为45000元/㎡，而本案为什么能卖50000元/㎡；销冠项目一个月卖5000方，本案为什么一个月能卖7500方等。通过发现项目方案中不合理的地方，提前规避拿地后的项目风险，从而提高利润，缩短开发周期。
“百里挑一”是未来的趋势
随着整个行业杠杆效益的逐渐消失、融资难度越来越高，房地产企业急需从现金流主导向利润主导转型。而如何百里挑一以更低的价格拿到更好的地块，做出最优的产品设计；与此同时，随着大量房企迈入千亿俱乐部，房地产的后千亿时代已经来临，投资部门如何快速响应销售规模高速增长，保证土储货值满足当年的销售目标，是投资部门的重中之重，也将成为整个房地产行业千亿后的第二个分水岭。
